06 kw. Nowe zasady wynajmu lokali. Wprowadzono możliwość dokonania zmian w postanowieniach umowy bez zgody wynajmującego.

W ustawie z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2020 r., poz. 568; dalej również: „ustawa COVID-19”) zawarte zostały regulacje, które wpływają na treść stosunków najmu, w szczególności na czasu ich trwania oraz możliwość wypowiedzenia umowy i wysokości czynszu. Ustawodawca wprowadzając zmiany miał na uwadze, aby nowe prawo zapewniało odpowiedni poziom ochrony najemców przed negatywnymi skutkami pandemii koronawirusa, które w ich przypadku, mogły w szczególności polegać na utracie miejsca zamieszkania. Niniejszy wpis ma na celu omówienie wprowadzonych zmian, ze szczególnym uwzględnieniem ich praktycznych aspektów.

Przedłużenie okresu obowiązywania umowy najmu.

 Zgodnie z art. 31s ust. 1 ustawy COVID-19, w przypadku gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu, zarówno mieszkalnego, jak i wykorzystywanego do innego rodzaju celów, zawartej przed dniem wejścia jej w życie, upływa po tym dniu (tj. po 1 kwietnia 2020 r.), a przed dniem 30 czerwca 2020 r., umowa ta ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych. Co istotne, przedłużenie umowy nie następuje z mocy prawa (tzn.  nie osiąga się tego stanu, przez samo wprowadzenia nowej regulacji), tylko na skutek oświadczenia woli najemcy. Oświadczenie to powinno zostać złożone najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania danej umowy. Ustawodawca nie stawia też szczególnych wymagań co do formy oświadczenia, przez co może ono zostać złożone w każdej formie np. w formie wiadomości elektronicznej. Z praktycznego punktu widzenia wskazane jest, aby oświadczenie zostało złożone w formie utrwalającej jego treść, aby  móc w każdej chwili wykazać, iż rzeczywiście zostało ono złożone.

Chwilą, z która powstaje skutek w postaci przedłużenia czasu trwania umowy najmu, jest moment stworzenia właścicielowi lokalu możliwości, aby ten zapoznał się z treścią złożonego mu oświadczenia. Wniosek taki wynika z treści art. 61 k.c., który stanowi, że oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się ona z jego treścią. Oświadczenie z art. 31s ust. 1 ustawy COVID-19 jest oświadczeniem woli, tym samym przywołany przepis znajduje do niego zastosowanie. Stan taki można osiągnąć m.in. poprzez przesłanie wiadomości e-mail, bądź skorzystanie z innej formy kontaktu na odległość, przez wykorzystanie której, najemca stworzy wynajmującemu możliwość zapoznania się z jego oświadczeniem.

Należy zwrócić uwagę, że ustawodawca nie wprowadził zasady automatycznego przedłużenia czasu trwania każdej umowy najmu, pozostawiając decyzję w tym zakresie najemcy. To najemca jest decydentem, od którego zależy, czy dana umowa zostanie przedłużona do dnia 30 czerwca 2020 r., czy też wygaśnie wraz z nadejściem jej pierwotnego terminu zakończenia. Jest to jednostronne uprawnienie, które przysługuje w tym przypadku wyłącznie najemcy. Nie jest zatem wymagana zgoda właściciela lokalu, a on sam nie może zablokować przedłużenia umowy przez najemcę.

Uprawnienie do złożenia oświadczenia o przedłużeniu okresu obowiązywania umowy nie jest jednak niczym nieograniczone. Ustawodawca wskazał na okoliczności dotyczące najemcy, których wystąpienie wyklucza możliwość złożenia oświadczenia. I tak, nie ma możliwości złożenia takiego oświadczenia:

A. najemca, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie ustawy COVID-19 (tj. 1 kwietnia 2020 r.) albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie tej ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie niniejszej ustawy, był w zwłoce z zapłatą:

1. czynszu,
2. innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lu
3. opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych – za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc;

B. najemca, który w czasie obowiązywania umowy, używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód;

C. najemca, który w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, lub

D. najemca lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Zakaz wypowiadania umowy najmu i wysokości czynszu.

Drugą istotną zmianą, jako wprowadziła ustawa COVID-19 jest zakaz wypowiadania umów najmu oraz wysokości czynszu najmu, który ma obowiązywać od 1 kwietnia 2020 r. do dnia 30 czerwca 2020 r.

Zakaz ten nie obowiązuje jednak w przypadku:

• wypowiadania umowy najemcy lokalu mieszkalnego:

1. na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1, 3 lub 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który stanowi o wypowiedzeniu umowy najmu m.in. w przypadku używania lokalu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem, czy oddania lokalu od dyspozycji osoby trzeciej, bez zgody wynajmującego lub
2. któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane;

• wypowiadania umowy najemcy lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, w związku z:

1. naruszeniem przez niego postanowień tej umowy lub przepisów prawa dotyczących sposobu używa tego lokalu lub
2. koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.

Należy zaznaczyć, że w przypadku gdy wynajmujący wysłał wypowiedzenie umowy albo wysokości czynszu np. listem, który został nadany w placówce pocztowej przed dniem wejścia w życiu ustawy, a został doręczony najemcy już kiedy ona obowiązywała, to nie będzie ono wywoływać zamierzonego skutku. Wypowiedzenie wywoływałoby skutki z momentem, w którym najemca miał możliwość zapoznać się z jego treścią, czyli decydujące znaczenie ma moment odebrania korespondencji, ewentualnie upływ terminu na jej podjęcie, a w tym momencie obowiązywałby już zakaz wypowiadania umowy lub wysokości czynszu.

Wydłużenie okresu wypowiedzenia umowy lub wysokości czynszu.

Art. 31 ust. 1 stanowi, że w przypadku gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy COVID-19, a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r. Nie następuje to jednak z mocy prawa, bowiem jest to uzależnione od złożenia przez najemcę stosownego oświadczenia. Oświadczenie woli musi zostać złożone wynajmującemu najpóźniej w dniu upływu terminu wypowiedzenia

Do oświadczenia w przedmiocie wydłużenia okresu wypowiedzenie umowy lub wysokości czynszu, w pełni można odnieść uwagi poczynione w stosunku do oświadczenia o przedłużeniu okresu obowiązywania umowy najmu, co do charakteru tego uprawnienia, formy oświadczenia i chwili z którą wywołuje ono skutki.

Ustawodawca przewidział też szereg wyjątków, kiedy najemca lokalu mieszkalnego nie ma możliwości złożenia oświadczenie w tym zakresie. Art. 31 ust. 3 przewiduje, iż w przypadku wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego najemcy:

• na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który zawiera katalog okoliczności uzasadniających wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub
• któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba ze najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Podsumowanie.

Ustawa COVID-19 wprowadziła szereg nowych regulacji, które pozwolą najemcom na zachowanie swoich miejsc zamieszkania, bądź dotychczasowych warunków zamieszkania, w szczególności jeżeli chodzi o wysokość czynszu. Rozwiązania te mają jednak charakter czasowy, bowiem stosowanie każdego z omówionych rozwiązań, zostało ograniczone do dnia 30 czerwca 2020 r. Jest to zatem reakcja na aktualną sytuację, bez regulacji kwestii stosunków najmu w okresie późniejszym, kiedy najemcy dalej będą odczuwać ekonomiczne konsekwencje epidemii COVID-19.

Należy też pamiętać o wynajmujących, których sytuacji prawnej w żaden sposób nie polepszono, a wręcz można stwierdzić, że została ona pogorszona, bowiem ustawodawca dał najemcom jednostronne uprawnienie do zmiany treści stosunków najmu, na które wynajmujący nie ma możliwości wyrażenia sprzeciwu. Wynajmujący zostali zatem przymuszeni do podporządkowania się decyzji najemców. Rozwiązanie takie należy uznać za słuszne w chwili obecnej, kiedy w sposób drastyczny ograniczono możliwość przemieszczania się i ludzie powinni nie opuszczać swoich domów bez potrzeby. Z drugiej jednak strony, jest to bardzo daleko idąca ingerencja w zasadę równowagi stron stosunku cywilnoprawnego.

Nowelizacja zawiera szereg rozwiązań, od których przewidziano wyjątki. Zarówno najemcy, jak i wynajmujący, powinni zwrócić uwagę, czy wyłączenie stosowania danej instytucji np. możliwości złożenia oświadczenia o wydłużeniu okresu obowiązywania umowy najmu, dotyczy lokalu mieszkalnego, czy lokalu o innym przeznaczeniu lub może obu lokali. Przy stosowaniu omawianych przepisów należy pamiętać, że wszelkie wyjątki od zasady, reguły, czy wzoru postępowania, należy interpretować zawężająco, czyli nie wychodzić poza przypadki wskazane w danej normie. Jest to bardzo istotne, szczególnie z punktu widzenia wynajmujących, którzy kwestionowaliby zasadność złożenia omawianych oświadczeń np. zarzucając wykorzystywanie lokalu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem.